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债务人的小产权房,我能申请执行吗?

来源于: 本站 时间:2019-01-04

2014年的时候,我朋友喊我一起投资一个加工厂,前期我自己出了35万,他钱不够,我又借给他20万,我俩当时说好了这20万每月他给我一分利,本金2016年就还给我。


开始他还一直在给利息,到了2015年利息就开始断了,到了2016年别说利息,找他还钱给我都找不见人。


实在没办法了,我就把他给告到了法院,也胜诉了,但是法院没查到他名下有财产,就一直无法执行。但今年我俩共同的朋友跟我说,他有套小产权房,我就想问一下,这个小产权房我能申请执行吗?


律师答疑:

可以申请执行!


理由:

首先,我们要明白什么是小产权房。


小产权房并不是法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。

乡镇政府发的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案,所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。


但是,随着执行力度的加大,各省根据自身的现状,依据《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题》的通知、《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》等纷纷出台相应的解决方案。以江苏省为例,为解决执行工作中较为突出的疑难问题,统一全省执行尺度,根据相关法律、司法解释的规定及精神,结合执行工作实际,制定了《关于执行疑难问题的解答苏高法[2018]86号》的解答。

 

其中有如下规定:


()在集体土地上未经批准建造的房屋,是否可以处置


参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》([2012]151),可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。

 

()在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等,是否可以处置?

 

在不改变租赁合同前提下,可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”,但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容,特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。

 

确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后,被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。

 

拍卖前租赁期限已届满,租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的,尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人(被执行人)补偿的,执行补偿款。没有约定收归集体组织的,被执行人继续使用租赁土地,集体组织没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的,执行法院可以参照市价标准确定。

 

二、在国有建设用地上建造的无证房屋,是否可以处置?

 

依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》([2012]151),对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见,并作为确定无证房屋价值的参考。

 

处置未办理初始登记的房屋,具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

 

简单来说:


小产权房各地执行实践中已经渐渐可以作为被执行财产进入司法拍卖程序,拍卖所得用于偿还欠款;或者采取以物抵款的方式进行处理。因此,如果您查询到债务人有小产权房,请尽快联系专业律师,结合各地实际向法院申请执行,保障您的合法权益。